Cada día más personas están escuchando acerca de los ejidos y se están familiarizando con los procesos y trámites ejidales. De hecho, los ejidos representan un tema muy interesante para los inversionistas en el negocio de bienes raíces y el turismo, esto se debe a que una cantidad considerable de tierra en México pertenece a los ejidos, y a que una cantidad importante de estos ejidos se encuentran en zonas costeras. Este artículo pretende dar una visión general de los ejidos en México y los procesos que permiten convertir las tierras ejidales en propiedad vendible, tomando en consideración las preguntas más comunes que me han hecho trabajando en asuntos ejidales.
Historia - Clasificación de Propiedades
En México todos los bienes inmuebles se clasifican ya sea en propiedad pública, privada o social. Esta clasificación se deriva de la Constitución Mexicana de 1917, que establece que "la propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del territorio nacional corresponde originariamente a la Nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares constituyendo la propiedad privada…"
La Propiedad Pública
El dominio, uso y disfrute de la propiedad pública es exclusivo de la nación Mexicana (recursos naturales, minerales, mares, ríos, lagos, lagunas, etc.) Los derechos de propiedad de los bienes públicos no pueden transferirse a ninguna persona; sin embargo, los derechos exclusivos de uso y disfrute de algunos tipos de bienes públicos pueden ser adquiridos bajo ciertas restricciones a través de "concesiones" por un determinado período de tiempo; como por ejemplo, las concesiones de zona federal. Es importante señalar que todos los individuos tienen el derecho (no exclusivo) de usar los bienes de propiedad pública.
Propiedad Privada
Todas las personas y entidades pueden adquirir la propiedad plena y dominio los bienes de propiedad privada, misma que es transferible sin ninguna restricción, excepto por aquellas restricciones establecidas por las partes en dicha venta y por la Ley, como por ejemplo, las establecidas para el régimen de propiedad en condominio, el uso de suelo y en materia de construcción.
Ten en cuenta que lo anterior está sujeto a la restricción del artículo 27 de la Constitución Mexicana que establece que ninguna persona o entidad extranjera puede adquirir el dominio directo de propiedades en la zona restringida (todas las tierras ubicadas dentro de una franja de 100 kilómetros de cualquier frontera de México y dentro de una franja de 50 kilómetros de cualquier línea costera de México).
Propiedad Social
Es aquella "detentada" por un grupo de personas. La propiedad social incluye aquellas propiedades sujetas al régimen ejidal, comunidades indígenas y colonias agrarias. Bajo esta clasificación, los miembros de los ejidos (ejidatarios), comunidades indígenas y colonias agrarias solamente adquieren derechos de uso y goce.
En este punto centraremos nuestra atención en los ejidos y el proceso de convertir su propiedad social en propiedad privada.
Gracias a las reformas a la Ley Agraria realizadas en 1992, los ejidatarios pueden ahora adquirir la propiedad de las tierras que detentan a través del PROCEDE (procedimiento de certificación de derechos ejidales) y del procedimiento de DOMINIO PLENO. Una vez hecho lo anterior, podrán transferirlos a terceros, incluyendo a los extranjeros.
PROCEDE - Certificación de Derechos Ejidales
En 1992, debido a conflictos generalizados dentro de los ejidos respecto de la tenencia de la tierra, el gobierno reconoció la necesidad de regularizar y dar certidumbre a la tenencia de la tierra que ya había sido "dotada" a los ejidos y decidió suspender la dotación de más tierras a los ejidos. Debido a esta circunstancia un proceso llamado PROCEDE (Procedimiento de Certificación de Derechos Ejidales) fue creado bajo la Ley Agraria vigente.
Por medio de PROCEDE cada tipo de tierra ejidal es delimitada, numerada y asignada a cada ejidatario individualmente a través de "títulos" o "certificados".
Antes de 1992, los ejidatarios sólo adquirían derechos de uso y goce de tierras y no podían transferir sus derechos a un tercero ya que no "eran dueños" de las mismas. A través del PROCEDE, entre otras cosas, los ejidatarios ahora pueden:
- Ceder sus derechos parcelarios entre los ejidatarios del mismo ejido;
- Heredar sus derechos ejidales;
- Celebrar contratos de asociación de largo plazo (30 años, prorrogables) con terceros para la explotación de sus parcelas y tierras de uso común; y
- Adquirir la propiedad plena y títulos respecto de solares (lotes) y transferirlos a terceros, incluidos los extranjeros, sin restricciones.
Por lo anterior, PROCEDE es el procedimiento de certificación de derechos ejidales a través del cual los terrenos ejidales son delimitados, clasificados (solares, parcelas y tierras de uso común), y asignados a los ejidatarios.
Tipos de Tierras Ejidales
PROCEDE clasifica las tierras ejidales en 3 tipos:
Parcelas
Tierras asignadas para uso y goce individual. Los derechos sobre este tipo de tierras son asignados individualmente a cada ejidatario y pueden ser cedidos entre los ejidatarios del mismo ejido o pueden ser sujetos a contratos de asociación en participación con terceros; y se puede convertir en propiedad privada mediante el procedimiento de DOMINIO PLENO (ver más adelante).
Tierras de Uso Común
Áreas de tierras que pertenecen a todos o algunos ejidatarios "en común".
Solares
Estos son los lotes del área urbana otorgada a cada ejidatario. Los solares se otorgan a través de "Títulos de Propiedad" y los ejidatarios adquieren la propiedad plena de los mismos y son capaces de transmitirlos a terceros sin restricciones (incluyendo a personas y entidades extranjeras) ya que son los "dueños" de los mismos. Los solares no son un tipo de tierra ejidal por sí mismos; de hecho pertenecen a un tipo llamado "Tierra de Asentamientos Humanos", la cual es el área urbanizada dentro de un ejido que garantiza la convivencia de la comunidad; por ejemplo, escuelas, áreas reservadas para trabajos comunitarios y los servicios públicos, etc.
Esta tierra (Asentamiento Humano), con excepción de los solares, no es vendible ni esta sujeta a embargo, prescripción o gravamen. Los ejidatarios sólo adquieren derechos de uso y goce de parcelas y tierras de uso común, que se reconocen y acreditan a través de "certificados". Sin embargo, estos certificados no son "títulos de propiedad" y en este punto sólo pueden ser transferidos a otros ejidatarios.
Dominio Pleno – Conversión de Tierras Ejidales a Propiedad Privada
Para convertir "parcelas" ejidales en propiedad privada, los ejidatarios deben solicitar el "dominio pleno" respecto de las parcelas que les fueron asignadas una vez que el PROCEDE se haya completado. Esto les proporcionará un título de propiedad que acreditará que son propietarios de las mismas, y que les permitirá transferirlo (el título) a cualquier tercera persona, incluyendo a personas o entidades extranjeras. Sólo los ejidatarios de los ejidos en los que la "mayoría" de las parcelas hayan sido asignadas a través de PROCEDE podrán adquirir el DOMINIO PLENO sobre sus tierras. Por medio de este procedimiento, los "certificados parcelarios" son cancelados y sustituidos por "títulos de propiedad" que prueban la propiedad plena sobre esas tierras.
Las parcelas convertidas en propiedad privada a través del procedimiento de "dominio pleno" son totalmente vendibles. Sin embargo, la primera venta estará sujeta a la notificación del "derecho de tanto" que se deberá realizar a los representantes del ejido (comisariado ejidal), 30 días antes de la venta, por escrito y ante notario y dos testigos. Si esta notificación no se realiza la venta podrá ser anulada.
Ninguno de estos procedimientos, el PROCEDE o DOMINIO PLENO son automáticos; el ejido debe invocar y llevar a cabo, junto con las autoridades agrarias respectivas, todos los procedimientos y formalidades de ley para su realización, mismos que en algunos casos, toma años en completarse.
Conclusiones
Según las estadísticas más recientes publicadas por las autoridades agrarias, el 52% del Territorio Mexicano está compuesto de propiedad social, el 40% de propiedad privada y el 8% de propiedad pública.
Además de lo anterior, una cantidad importante de propiedad social pertenece a los ejidos que se localizan en las zonas costeras, lo que sin duda aumenta el interés en este tipo de tierras de los inversionistas en los negocios de bienes raíces y turismo. Por todo lo anterior, para determinar qué tan realista y razonable es para ti la adquisición de tierras ejidales en México, primeramente debes considerar las siguientes premisas:
- Los solares son vendibles a terceros, incluyendo a las personas o entidades extranjeras, dado que los ejidatarios a quienes les fueron otorgados, son dueños y "detentan un título" sobre los mismos.
- Las parcelas no son vendibles o sujetas a fraccionamiento o subdivisión si no se convierten en propiedad privada, esto por medio del PROCEDE y el DOMINIO PLENO.
- Los derechos (uso y goce) de las parcelas que no se han convertido en propiedad privada sólo se pueden ceder entre los ejidatarios del mismo ejido; y la cesión estará sujeta a diversas formalidades.
- Todas las cesiones de derechos parcelarios deben ser registradas ante el Registro Agrario Nacional (RAN) y el certificado parcelario existente deberá ser cancelado a fin de que uno nuevo se emita a favor del nuevo titular de dichos derechos.
- Ninguna entidad Mexicana o extranjera, ni individuo extranjero puede convertirse en ejidatario.
- Las parcelas convertidas en propiedad privada son vendibles, pero la primera venta estará sujeta a la notificación del "derecho de tanto". Si esa notificación no se realiza la venta podrá ser anulada.
- Las parcelas y terrenos de uso común pueden estar sujetos a contratos de largo plazo (30 años, prorrogables), tales como arrendamiento, uso y usufructo, asociación en participación, etc.
- Las tierras de uso común y de asentamiento humano (con excepción de solares) no son vendibles ni pueden convertirse a propiedad privada.
Al tratar con un ejido lo primero que se recomienda es realizar una investigación de los antecedentes del ejido, esto para determinar cuándo se creó, si se ha comenzado con el PROCEDE y el DOMINIO PLENO y donde se encuentra en estos procedimientos, en su caso. Una vez que la información anterior se obtiene, las diferentes opciones disponibles podrán ser exploradas.
Para mayores informes comunícate con Ana Lilia Lozano a la siguiente dirección de correo electrónico inquire@mexicolaw.com.mx
