Guía para comprar propiedades en Puerto Vallarta
Es un error común el pensar que los extranjeros no pueden poseer bienes raíces en México, pero la realidad es que sí pueden. Es totalmente legal para un extranjero o una empresa extranjera adquirir cualquier tipo de bienes inmuebles, mantener la propiedad como dueños directos, a excepción de aquellas propiedades ubicadas en las "Zonas Restringidas".
La Constitución Mexicana regula la posesión de la tierra y establece que: "... en una zona de 100 kilómetros a lo largo de la frontera o 50 kilómetros a lo largo de la costa, una extranjero no puede adquirir posesión directa de la tierra". Estas zonas son conocidas como "Zonas Restringidas" o "Zonas Prohibidas".
Sin Embargo, la más reciente Ley de Inversión Extranjera (promueve y regula la inversion en México), promulgada el 28 de Diciembre de 1993, provee una solución. Dentro de las zonas restringidas, un extranjero o una empresa extranjera puede obtener todos los derechos de posesión a través del fiduciario de un banco, contrato conocido como Fideicomiso.
Cualquier extranjero o mexicano nacionalizado puede establecer un Fideicomiso (lo equivalente a un fondo benéfico Americano) a través de un banco para comprar propiedades en cualquier lugar de México, incluyendo la zona restringida. Por razones prácticas, muchos extranjeros y mexicanos prefieren mantener su propiedad bajo un Fideicomiso.
Para ello, el comprador solicita a un banco mexicano que actúe como un albacea en su nombre. El banco, por curso normal, obtiene el permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para adquirir la propiedad elegida en Fideicomiso.
El Fideicomiso puede establecerse por un periodo máximo de 50 años y puede ser renovado automáticamente por otro periodo de 50 años. Durante estos periodos, se tiene el derecho de transferir el título a cualquier otro interesado, incluso a un miembro de tu familia. El banco se convierte en el dueño legal de la propiedad para uso exclusivo del comprador/beneficiario, quien tiene todos los beneficios de un dueño directo, incluyendo la posibilidad de arrendar o transferir sus derechos de la propiedad a terceras personas.
El albacea es responsable ante el comprador/beneficiario para asegurar el estricto cumplimiento del Fideicomiso, de acuerdo a las leyes mexicanas, debe supervisar minuciosamente las cuestiones técnicas, legales y administrativas con el fin de proteger los intereses del comprador/beneficiario. Los Fideicomisos no están en poder del albacea como activos del banco.
Otra alternativa es comprar una propiedad no residencial mediante una empresa mexicana, que bajo algunas condiciones puede ser al 100% propiedad de extranjeros, con una disposición en sus estatutos en la que los extranjeros aceptan sujetarse a las leyes mexicanas y aceptan no recurrir a las leyes de su propio país. De igual manera, aceptan que el inmueble adquirido sea registrado en la Secretaría de Relaciones Exteriores y sea utilizado para actividades no residenciales. En otras palabras, bajo estas condiciones los extranjeros pueden adquirir directamente propiedades destinadas para uso turístico, comercial o industrial.
La Industria Inmobiliaria
La industria Inmobiliaria en México es similar en muchas maneras a la de los Estados Unidos, la cual es probablemente la más avanzada en el mundo. Se desarrolla rápidamente, aprovechando las nuevas tecnologías de hoy en día, sin embargo, parece que está imitando el sistema que existe en los Estados Unidos.
Licencias
La Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, o AMPI, es una prestigiada asociación de profesionales de la industria inmobiliaria con muchas agrupaciones a lo largo de México. Esta organización es similar a la Asociación Nacional de Agentes (NAR, por sus siglas en inglés) en los Estados Unidos, y de hecho trabaja en conjunto con la NAR, de manera que al adquirir una membresía con AMPI automáticamente se concede una membresía NAR. En el área de Vallarta se encuentran tres distintas agrupaciones de AMPI: AMPI Vallarta, AMPI Riviera Nayarita y AMPICompostela. Hasta el momento no existen leyes establecidas por el gobierno que regulen a las comisiones de agentes de bienes raíces y las ventas en México. Cualquier persona puede, en efecto, ofrecer propiedades a la venta. Por lo tanto, debe tenerse cuidado y seleccionar una compañía inmobiliaria establecida y de renombre. Un cliente potencial podría estar interesado en visitar www.mlsvallarta.com, que muestra una lista actualizada de las inmobiliarias en el área con acceso al servicio Multi-List.
Financiamiento
Históricamente, debido a la falta de mercados capitales y las altas tasas de interés en México, la mayoría de las transacciones se realizaban de contado. Sin embargo, esto está cambiando radicalmente y muchos bancos locales y extranjeros ahora ofrecen opciones de financiamiento. Los términos de un préstamo pueden variar significativamente, así que vale la pena investigar un poco.
Servicio de Listado Múltiple de Propiedades (MLS)
El Grupo Editorial Vallarta Lifestyles opera el Sistema de Listado Múltiple de propiedades (MLS por sus siglas en inglés) para toda la región de Costa Vallarta, desde 1989. Las propiedades incluidas en el MLS están disponibles para los profesionales inmobiliarios en un catálogo mensual y para el público en general a través de www.mlsvallarta.com. También existe otro sitio, www.vallartarealestateguide.com, que ofrece tanto búsqueda de propiedades de MLS como de desarrollos. Además, AMPI, la asociación inmobiliaria, cuenta con un sistema de listados múltiples disponible en www.vallartanayaritmls.com.
Garantías, Seguro de Títulos de propiedad y Seguro de Vivienda
Es recomendable contar con una garantía para las transacciones inmobiliarias. Existen algunas compañías con oficinas en Puerto Vallarta que ofrecen ese servicio. Ellos también ofrecen seguro para los títulos de propiedad, lo que es relativamente nuevo en México. Muchas compañías aseguradoras ofrecen cobertura completa para la vivienda. Tu agente inmobiliario puede recomendarte las mejores opciones.
Compra Venta
La mayoría de las transacciones inmobiliarias son "abiertas" después de que una oferta de compra por escrito es aceptada por el vendedor y cuando un contrato de compra venta (contrato promisorio) es firmado por ambas partes. El agente solicita un depósito para transmitir la oferta al vendedor. (Si la transacción es dirigida de manera directa con el vendedor, es altamente recomendado que se consulte a algún agente inmobiliario o abogado antes de firmar cualquier documento o entregar cualquier cantidad de dinero). Es común que se le entregue al vendedor, un adelanto equivalente al 10 o hasta el 30% del total (incluyendo el deposito inicial) en el momento de firmar el contrato de compra venta, el cual debe contar con una cláusula de penalización aplicable en caso de incumplimiento del contrato de cualquiera de las partes. Normalmente, al firmar las escrituras (que deben ser certificadas por un Notario Público) se paga el restante del valor de la propiedad y se entrega la misma. Esto no debe tomar más de 45 días. Es recomendable contar con una garantía para todas las transacciones inmobiliarias.
El Notario Público
Un Notario Público es un abogado designado por el gobierno quien procesa y certifica todas las transacciones inmobiliarias, incluyendo la redacción y revisión de todos los documentos relativos a cierres de ventas inmobiliarias, de este modo se asegura la correcta transferencia.
Además, todos los poderes de representación, formación de las empresas, testamentos, atestiguación oficial, etc. son manejados y debidamente registrados a través de la Notaría Pública, que es responsable ante el gobierno de la recolección de todos los impuestos implicados.
En relación con las transacciones inmobiliarias, el Notario Público, sobre petición, recibe los siguientes documentos legales, que son requeridos por ley para cualquier transferencia:
- Un certificado de que no existe ningún derecho de retención o adeudo pendiente ante el Registro Público de la Propiedad, basado en una investigación minuciosa del título;
- Una declaración de la Tesorería o la Presidencia Municipal con respecto al valor de la propiedad, recibos del agua y otros impuestos que sean pertinentes y que puedan deberse;
- Una valuación de la propiedad para efectos fiscales.
Costos de Cierre
Es común que el comprador pague el impuesto de transferencia y demás costos de cierre (conocido como Escrituración), incluyendo el pago y gastos del Notario, mientras que el vendedor paga el impuesto de ganancias capitales y la comisión del agente inmobiliario.
Anteriormente el impuesto nacional de transferencia de bienes inmuebles era del 2%. Pero en el año 1996, la ley cambió, dando a los estados el derecho individual de establecer el costo de este impuesto. El rango ahora se ubica entre el 1 y el 4% del impuesto sobre el valor neto, que es generalmente menor que el valor de la venta.
El resto de los costos de cierre, que no incluye el costo de transferencia arriba mencionado, varia entre el 3 y el 5% o más del impuesto sobre el valor neto, dependiendo del estado en particular. Esos porcentajes son aplicados al mayor de los siguientes valores:
- La cantidad en la que se vendió la propiedad;
- La valuación oficial de la propiedad;
- El valor designado por las autoridades de análisis de la propiedad
Costo del Fideicomiso
Basado en la reciente tarifa, el banco le cobra a la persona que desea un Fideicomiso una cuota inicial (de $400 a $500 dólares) por la redacción del contrato y el establecimiento del fondo, más un porcentaje basado en el valor de la propiedad. Además, el banco cobra una cuota anual para cubrir sus servicios como albacea.
Comisión del agente inmobiliario
Las inmobiliarias cobran una comisión (más impuestos) por una propiedad en exclusiva, que es calculada sobre el precio de venta de la propiedad.
Impuesto sobre ganancias capitales
En México el concepto de impuesto sobre ganancias capitales no se aplica de la misma forma que en los Estados Unidos. Aquí, las ganancias de la venta de una propiedad son tratadas como ingresos normales. Para determinar la ganancia, los siguientes costos y gastos son deducidos del total en el que se vendió la propiedad oficialmente:
- El costo original de la tierra y la devaluación de los costos de construcción, basado en los años durante los que se ha tenido posesión de la propiedad y ajustado por la inflación de acuerdo a los indices de precios del consumidor;
- Adiciones, modificaciones y mejoras, no se toma en cuenta el mantenimiento, hechas a la propiedad (construcción), ajustado como se menciona arriba;Comisiones pagadas al agente inmobiliario por el comprador;
- Los costos de cierre, incluyendo los gastos, impuestos y cuotas pagadas por el comprador.
El Notario Público retendrá la ganancia calculada después de las deducciones, enviándola a las autoridades fiscales mexicanas. El vendedor deberá después deducir este monto en su declaración anual de impuestos, que puede ser considerado crédito fiscal ajustable en los Estados Unidos.
Por otro lado, no existe el impuesto sobre ganancias capitales en México si se comprueba que el vendedor ha usado la propiedad como su residencia principal. Aplican restricciones, y es altamente recomendado consultar a un abogado fiscal o a un agente de bienes raíces profesional. En coordinación con el Notario Público, estos profesionales pueden determinar el monto de impuestos a pagar en cualquier transacción inmobiliaria. Las leyes en lo que respecta a los impuestos sobre las ganancias capitales han estado cambiando frecuentemente en años recientes, asegúrate de tener la información más reciente.
