No hay quien cuestione que Puerto Vallarta y Riviera Nayarit terminaron excelentemente el año 2021, con un incremento del 60% en ventas sobre el año pasado. Sí, 2020 fue afectado por el COVID, pero aún así fue un año bastante decente. Cualquiera cosa que se haya perdido en 2020 por el covid, como lo muestra la gráfica abajo, fue mas que recuperado en 2021, año que sobrepaso incluso la linea de tendencia. Esta gráfica muestra el volumen neto de ventas de la región de Puerto Vallarta/Riviera Nayarit.
MLSVallarta, con la asistencia de algunos miembros del sistema FLEX, recabaron los datos y gráficas siguientes que reflejan las ventas de propiedades en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit. Las dos regiones, que abarcan dos estados diferentes y que aunque tienen una marca y marketing separados, son vistos por las asociaciones inmobiliarias locales como un sólo destino. Tradicionalmente Puerto Vallarta ha tenido un mercado más grande con el 70% de todas las ventas en 2017. Pero ha caído continuamente hasta el punto de ser responsable por sólo el 63% de las ventas en 2021.
Con lo que respecta al volumen de ventas, este ha aumentado cerca de 230%, de justo debajo de $400 millones en 2017 a $615 millones en 2021. Nota: aunque el peso es la moneda nacional en México, la inmensa mayoría de las propiedades en la zona han sido valuadas y vendidas en dólares americanos desde hace un buen tiempo. Y mientras la actividad del mercado ha ido incrementando, los niveles de inventario han tratado de mantenerse con nuevos y numerosos proyectos en desarrollo, pero actualmente, la demanda es mas grande que la oferta. Por esta razón la diferencia entre el precio de lista y el precio e venta se ha reducido. En 2017 la diferencia era de 10% pero en 2021 se redujo a 7%.
Y como la demanda excede la oferta, los precios suben. Hoy hay menos propiedades con precios por debajo de $100,000 y la tendencia promedio esta en el rango de $250-$500,000. Aún así es un mercado inmobiliario turístico con precios relativamente bajos, el 85% de las ventas son por debajo de $500,000, y básicamente ha permanecido de esta forma desde 2017.
Si nos enfocamos en sólo condominios (que representa cerca del 85% del mercado), el precio promedio de un condo ha subido 25% en este periodo de tiempo, como lo muestra la gráfica abajo.
Y si limitamos nuestro análisis a sólo condominios de dos recámaras (que representan cerca del 50% del inventario vendido), estos han aumentado poco mas del 20%.
Las unidades de dos recámaras, como lo mencionamos, equivalen a la mitad de los condos vendidos, y ese número ha sido muy consistente durante los pasados cinco años, así como lo ha sido para otros tipos de condominios. Las unidades tipo studio representan el 5% del mercado, las de una recámara el 25%, las de tres recámaras 17%, y las unidades con cuatro o más recámaras representan solo el 3% del inventario vendido.
Lo que ha cambiado son los precios. Los studios han incrementado su precio un 25% en este periodo de tiempo, pero las unidades de una recámara han incrementado un 40%, las de tres recámaras 23%, mientras que las unidades grandes de 4 o más recámaras han incrementado en un 33%.
En cuanto a los tamaños de los condominios, cerca de una tercera parte de todos los condominios vendidos estuvieron por debajo de 100m2, y otra tercera parte en el rango de 101-150m2. Los condominios de 151-200m2 y más de 200m2 se dividieron de igual forma representando otro tercio.
La gráfica siguiente muestra el inventario de condominios por precio durante este periodo de tiempo. Aquí podemos ver hasta arriba, en verde, que los condominios con precios entre $100,000 - $249,000, cayeron de tener 47% de la venta del mercado en 2017 a solo el 39% en 2021. El inventario de condominios vendidos debajo de $100,000 también cayó, mientras que los condominios con precios entre $250,000 y $499,000 aumentó, de tener justo un tercio de las ventas del mercado (33%) en 2017, a 42% en 2021. Los otros dos rangos de precios también aumentaron, pero en un grado mucho menor.
Con todos los precios subiendo, esto tiene sentido, habrá menos unidades de precios bajos para vender. Lo que es interesante es que mucho del crecimiento se centro en los rangos de $250,000 - $500,000. Este es el punto ideal. Como lo mencionamos anteriormente, Puerto Vallarta y Riviera Nayarit, mantienen precios relativamente baratos cuando los comparamos con otras regiones turísticas y de retiro. Pero los precios van aumentando lentamente.
Así que ¿dónde están ubicados todos los condominios que han sido vendidos? Hemos rastreado las siete regiones más populares durante los cinco años pasados y estas son: La Costa Sur, Centro Sur, Zona Hotelera, Marina Vallarta, Nuevo Vallarta y Bucerías, junto con las relativamente nuevas y populares areas al Oeste de Francisco Villa, que incluyen Versalles y Fluvial, situadas entre Francisco Villa y la Zona Hotelera.
En 2017 estas ocho zonas representaron el 85% de las ventas de condominios mientras que en 2021 bajo al 72%. El número de ventas en algunas zonas han caído como la Zona Sur que cayó de 14% al 7%, y la zona Centro Sur que cayó del 22% a sólo el 14% (aunque sigue siendo una de las zonas más populares). Marina Vallarta tuvo un incremento del 4% al 6% y vemos que el número de proyectos de condominios ha incrementado en los últimos años.
Si limitamos nuestro estudio a sólo las cuatro regiones más populares (estas han permanecido en el top cuatro durante los pasados cinco años), encontramos que en 2017 estas regiones acumularon el 62% de las ventas de condominios mientras que en 2021 solo representaron el 42%.
Entonces, ¿qué esta pasando? Bueno, un par de cosas. Primero, el mercado se esta diversificando, expandiéndose hacia el norte de la Riviera Nayarit pero también en Puerto Vallarta con zonas como Versalles y Pitillal. Tres de las regiones más populares mencionadas en el párrafo anterior están ubicadas en Puerto Vallarta, mientras que sólo una esta en Riviera Nayarit. Pero Nayarit se esta volviendo más popular, como lo mencionamos anteriormente, de un 7%, el volumen de ventas ha incrementado hasta representar el 30% del total de las regiones PV/RN. Nayarit tiene más playas y una costa con mayor acceso, pero lo más importante, tiene espacio para crecer - hay una costa con mas capacidad de desarrollo en Riviera Nayarit que en Puerto Vallarta. La mayoría de la costa sur de Vallarta no es accesible por carretera. Y la porción que es accesible, es montañosa, limitando el desarrollo en cierto grado. En Puerto Vallarta los desarrolladores están comenzando a moverse a colonias como Versalles y construyendo torres de condominios, algo nunca visto antes. Pero los desarrolladores que quieren construir frente al mar, se han visto forzados a irse a Nayarit.
Una gráfica fina. Esta muestra el promedio de ventas de un condominio en la región desde 2003. Como puedes ver, los precios incrementaron dramáticamente de 2003 a 2007. Los precios comenzaron a caer en los siguientes diez años hasta 2017. Para mantener los precios bajos los desarrolladores se han enfocado en construir unidades más pequeñas que no están frente a la playa. Pero desde ese año, 2017, una vez mas, los precios han incrementado constantemente.
Nota:
Estos número no reflejan las ventas que se llevan a cabo en la región de Punta de Mita, específicamente en el desarrollo de Punta Mita. Estas ventas en su mayor parte no son reportadas en ningún sistema MLS, aunque, si lo fueran, se estima que son por más de $150 millones. Las dejamos fuera a propósito porque no han estado disponibles por los pasados cinco años. No todos los desarrolladores inmobiliarios son parte de los sistemas MLS disponibles así que sus número no están reflejados aquí y sería difícil determinar exactamente cuáles son. Por estas razones estas gráficas se enfocan más en mostrar las tendencias del paso del tiempo.
