En 2023 el volumen general de ventas en el mercado inmobiliario de Puerto Vallarta/Riviera Nayarit estuvo, de algua forma, en linea con años anteriores. Aunque, el número de transacciones de ventas completadas, estuvo considerablemente por debajo como lo muestra la gráfica de abajo. Los altos precios fue lo que mantuvo el alto volumen de ventas, mientras que la falta de inventario fue lo que mantuvo bajo el número de ventas completadas.
El volumen de ventas estuvo un 6% por debajo del 2022, pero un poco más alto que en 2021. En general esta tendecia continua a la alta.
Aunque, cuando analizamos el número de ventas en general que se realizaron, las ventas tuvieron una baja de 17%. El mercado se las arregló para mantener el alto volumen de ventas incrementando los precios de las propiedades significativamente (más de eso adelante).
Pero hubo una interesante adición al mercado este año. En años pasados el mercado inmobiliario en Mezcales (situado al otro lado Nuevo Vallarta cruzando la autopista) no había mostrado ninguna o muy pocas ventas. En la primera mitad de 2023 no se reportó ninguna. Y después en la segunda mitad, se reportaron más de 100 ventas lo que representa un incremento de 8% en las ventas, más de lo que Marina Vallarta o la Zona Hotelera reportaron en todo el año. Y todas esas ventas se realizaron principalmente en un solo proyecto que estaba ofreciendo condominios en un precio promedio de $165,000 dólares, una cantidad substancialmente más baja que el precio promedio de venta de un condominio de $424,000. No están frente a la playa, pero son nuevos, tienen amenidades, están cerca de comercios, y costaban menos de la mitad del promedio del mercado.
Esto podría ser una nueva tendencia en el mercado, un nuevo mercado, pero dispara los números cuando se compara con años previos. Por ejemplo, si quitamos estas ventas, esto no afecta el volumen promedio en dólares, sólo baja por algunos puntos porcentuales ya que son unidades de bajo costo. Pero si se quitan del número promedio de ventas que se llevaron a cabo, los números caen un 8% y cuando los comparas con el año pasado, el número de ventas que se llevaron a cabo cae por un 23%. Esto es un descenso significativo en el número de transacciones inmobiliarias.
¿A que se debe esta caída? Mientras hay un gran número de propiedades que están en construcción o que planean iniciar su desarrollo en el corto plazo, el mercado esta experimentando una falta de inventario, en especial las re-ventas y especificamente en Puerto Vallarta. Esto hace que los precios aumenten y ha reducido la propagación de lista/venta a niveles que no se veían desde 2007. Hoy la diferencia de precio en que una propiedad es listado y es vendida es de solo el 4.5%, mientras que el promedio historico en la industria ha sido de alrededor del 8%.
Como lo mencionamos, hay producto nuevo que esta siendo construido, pero la mayor parte de esto esta sucediendo en Riviera Nayarit donde obviamente hay espacio para el crecimiento y el precio de la tierra es menor. En 2017, el 70% de las ventas se llevaron a cabo en la región de Puerto Vallarta. En 2023 Vallarta solo representó el 53% del total de ventas mientras que en el tercer trimestre se reportaron más ventas en Riviera Nayarit que en Mezcales (gracias a Mezcales).
Los precios aumentaron considerablemente el año pasado pricipalmente por la falta de inventario. En 2023 el precio promedio de venta de un condominio fue de $424,000 dólares, lo que representa un 16% de incremento a comparación del año anterior, y un 116% desde 2003. La última vez que el mercado vio tal incremento fue en 2006.
En los últimos seis años se ha mantenido un incremento constante en los precios de venta, después de caer consistentemente en los nueve años previos.
Si analizamos sólo las unidades de dos habitaciones, que representan más del 50% de todas las ventas de condominios, la tendencia es muy similar.
Pero la tendencia no se distribuye equitativamente. Cuando analizamos en donde se han llevado a cabo más ventas, esto esta ocurriendo fuera de Puerto Vallarta y dentro de Riviera Nayarit o sus areas aledañas. Por años Vallarta Centra, al sur del Río Cuale, fue el mercado lider con cerca del 24% de las ventas en 2017. Pero desde ese momento el número de ventas ha caído así como ha sucedido en otras áreas populares del mercado como la Zona Hotelera y la Costa Sur. Después de ser ignorado por un buen tiempo, Marina Vallarta ha visto un resurgimiento en los últimos años. Últimamente. y después de que se arregló la restricción de altura, se han construido torres de condominios, algo similar a lo que pasó en la Zona Hotelera en la década anterior.
Dos buenos comparativos son Bucerías y Centro Sur Vallarta. Bucerías tiene la playa y el espacio y, gracias al alto número de compradores Canadienses, ahora representa el 14% de las ventas del mercado, mientras que Centro Sur solo representa el 10% de las ventas totales.
La siguiente gráfica muestra como el rango de precios altos a incremtentado y se ha vuelto cada vez más dificil encontrar propiedaes en los rangos bajos. Si no fuera por Mezcales probablemente no habría ninguna propiedad disponible en menos de $100,000 dólares. La alta demanda de propiedades por debajo de los $200,000 dólares probablemente signifique que veremos más propiedades como estas lejos de la playa y los centros de las ciudades.
La gráfica de abajo muestra gráficamente como los precios han incrementado. Esto no significa que las personas sean más ricas y quieran propiedades más caras, es solamenta que ya no hay muchas propiedades baratas.
Los inventarios de condominios en los sistemas MLS muestran que hay más condominios listados en más de $500,000 dólares que lo listado entre el "punto ideal" de $251,000 - $500,000. Y con un promedio del precio de venta de $424,000 dólares el año pasado, si analizamos el inventario actual, el 60% de los condominios esta "listado" por arriba de ese precio. "Listado" entre comillas para reslatar que las propiedades raramente se venden a ese precio, así que la brecha entre listado/vendido pudiera se mayor. En resumidas cuentas, seguramente los precios continuarán aumentando debido a como el inventario se esta apreciando.
A pesar de que esta alza en los precios del mercado ha sido grande a comparación de años anteriores, aún son razonables comparados con otros mercados turísticos en Estados Unidos, lugares como California, Florida, y Hawaii. El mercado continuará creciendo mientras los compradores sigan viendo que aún hay un bien valor en comparación a mercados similares.
Nota: Estas estadísticas fueron generadas con datos de los servicios MLS de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit, que no incluyen todas las propiedades vendidas, pero si la mayoría. Y no incluye la región de Punta Mita, que es un mercado en si mismo.
