2022 resulto ser otro año extraordinario para la industria inmobiliaria local desempeñándose un poco mejor que el 2021 en términos de ambos volumen de dólares y número de ventas. Y no hay otra mejor forma de revisar lo que sucedió en el año que con gráficas, que siempre hablan más fuerte que las palabras, y ciertamente pueden ser más divertidas de explorar.
Después de perder terreno en 2020 con el covid, las ventas aumentaron robustamente en 2021 y se las arreglaron para seguir adelante en 2022.
Sin embargo, en una inspección más cercana, y revisando el volumen de ventas por trimestre podemos ver que el mercado ha caído considerablemente desde mediados del año, como se muestra en la gráfica siguiente.
Y no parece que sea por la falta de demanda, es más bien un problema de oferta - simplemente no hay tantas personas interesadas en vender como personas que quieren comprar, y el desarrollo de producto nuevo esta teniendo dificultades para mantenerse. Cuando el inventario falta, esto usualmente lleva a una considerable diferencia entre el precio de lista y el precio acordado para la venta. En 2017, la diferencia era de cerca del diez por ciento. En 2022 fue menos del cinco porciento.
Y aunque el promedio de las ventas de condominios se mantuvieron igual que en 2021, cuando revisamos sólo las unidades de dos habitaciones, observamos que continuan incrementando sus precios. Lo que, de nuevo, es de esperarse cuando la demanda es más grande que la oferta.
Los condominios de dos habitaciones es por mucho el tipo de condominio favoritos de los compradores, manteniendo el 55% del mercado por todo el tiempo que hemos proporcionado estadísticas de la región. Y la diferencia se ha mantenido de esta forma consistentemente durante los años para todos los tipos de unidades.
Cuando consideramos los inventarios de condominios por rango de precios, como lo mostramos abajo, la tendencia percibida es que los precios de las propiedades han ido incrementando. En 2022 hubo sólo cinco condos reportados en venta por menos de $100,000 (marcados en azul abajo).
Los cambios más drásticos que hemos visto en los rangos de precios son entre $100-$249,000 y $250-$500,000. Los primeros fueron cerca del 45% del mercado mientras que los consecuentes solo el 30%. En 2022 fue al revés esta vez con los condos entre $250-$500,000 con el 45% del total del mercado de condominios.
Hemos tenido algunos cambios interesantes en el mercado inmobiliario de la región también. La región del centro, al sur del Río Cuale conocida como Centro Sur, ha dominado las ventas por años, pero ha caido, del 23% del total de las ventas de condominios en 2018 a sólo el 16% en 2022. ¿Dónde se ha visto el crecimiento para compensar esto? De la resurgente Marina Vallarta y Francisco Villa, la región entre la Zona Hotelera y Avenida Francisco Villa, también conocida comunmente como Versalles, Gaviotas, Fluvial o Díaz Ordáz.
Este incremento de demanda por la Zona de Francisco Villa es probablemente por el costo promedio de condominios en esta area, que es substancialmente menor a otras regiones populares, como se muestra abajo.
Otra tendencia, aunque una mucho más lenta, es la transición del dominante mercado de Puerto Vallarta por el ahora más fuerte mercado de Riviera Nayarit. Esto ha ido sucediendo durante años y probablemente no cambie pronto ya que ahí es donde hay más tierra - ya no hay mucha en Puerto Vallarta, especialmente frente a la playa. Y la Costa Sur esta limitada por las montañas y el hecho de que no hay caminos que la hagan accesible. Riviera Nayarit está también mucho más cerca por carretera para los mercados nacionales como Guadalajara y la región Bajio.
En general un año interesante, estableciendo lo que seguramente continuara este 2023 donde hay rumores de una recesión en el norte, tasas de interés más altas y un mercado inmobiliario Americano y Canadiense más lento - ¿cómo afectarán estas condiciones, de continuar así, al mercado inmobiliario local?
Las gráficas presentadas fueron generadas con información provista por los miembros de MLSVallarta y FLEXMLS, los dos sistemas MLS operando y dando servicio en las regiones de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit. En estos números no se incluye Punta de Mita que es un mercado en si mismo. Las propiedades en esta región son vendidas por pocas agencias que tienden a especializarse en esta area, y sólo reportan algunas de sus ventas. Calculamos, que el volumen de ventas generado esta cerca de los $200 millones, o cerca del 25-30% del tamaño del mercado de Vallarta/Nayarit.
